– За результатами 2015 року компанія АТ “Познякижилбуд” (ПЖБ) скоротила чистий збиток в 3,6 рази – до 5,6 млн грн, а чистий дохід зріс в 137 разів у порівнянні з 2014 роком і перевищив 145 млн грн. З якими факторами пов’язані такі підсумки роботи компанії?

–  Це пов’язано в цілому з особливостями будівельної галузі. Нагадаю, що покупець квартири не платить безпосередньо забудовнику . Після скандалу з “Еліта Центр”, на законодавчому рівні було прийнято рішення, що кошти перераховуються до Фонду фінансування будівництва, а придбання квартири відбувається через облігації або інші форми фінансування: таким чином, регулятор може стежити за збереженням коштів інвесторів. “Познякижилбуд” використовує випуск цільових облігацій, як метод фінансування будівельних проектів. В кінці грудня 2014 року було введено в експлуатацію будинок по вул. Ревуцького, 9. Потім облігації були погашені і покупці отримали свої квартири. Це і позначилося в звітності за 2015 рік.

– Виповнилося вже більше 8 місяців з тих пір, як корпорація “Познякижилбуд” повністю перейшла у вашу власність і під ваше керівництво. Як змінилися бізнес-підходи компанії з вашим приходом?

– Я керую компанією значно довше. З 2005-го до 2009 рр. я був президентом корпорації “Познякижилбуд”, потім поїхав навчатися на Executive MBA до США. Повернувся у 2012 році. У мене з’явилося багато ідей, і разом  з командою Taryan Group я розпочав будівництво life-style клубу Tsarsky. До керівництва ПЖБ повернувся в 2013 році, так що де-факто я керую компанією вже більше восьми років. У минулому році мій батько остаточно вирішив зосередитися на будівництві нерухомості в Дубаї, а наприкінці 2015 року ПЖБ увійшов в структуру Taryan Group і став моєю власністю.

Перше, з чого я почав, – розділив функції. “Познякижилбуд” – якісний забудовник з 20-річним досвідом, а Taryan – девелопер, творець лайф-стайл курорту і тут ми більше говоримо про ідеї, концепції і сервіс. Об’єднавши сильні сторони обох компаній, ми отримали можливість створювати новий образ життя.

Ми облаштовуємо дахи з парком або рестораном, в наших будинках обов’язково повинен бути свій фітнес-зал, дитяча кімната, не “консьєржка” на вході, а правильний ресепшн і лобі, де можна випити чашку кави або провести бізнес-зустріч.

Що поки не вдалося реалізувати, так це створити будинок з центральним кондиціонуванням усіх квартир і почати продавати житло з готовою оздобленням. Поки люди не готові платити за це, але плани є і, думаю, ми їх реалізуємо. Виходить трохи дорожче, ніж у конкурентів, але потрібно привчати людей, що це окремі переваги.

– Над якими проектами зараз працюєте?

– Ми зробили перший парк на даху в ЖК Royal Tower (Саксаганського, 37д / 34б). Спочатку 2017 роки ми закінчимо Jack House (Лесі Українки, 7-9) з лаунж-зоною, фітнесом, рестораном, спа і джакузі на даху будинку. Я радий, що інші забудовники і девелопери стали робити дахи своїх будинків з додатковим простором для мешканців та їх гостей. Таких прикладів багато в Лондоні, Майамі, Дубаї та інших містах. Добре, що в Києві вони також з’являються і місто стає більш сучасним. Крім того, хочемо встигнути почати у цьому році ще один проект, тож зараз працюємо над його концепцією.

– Які уошти вже вкладені у ці проекти?

– За останній місяць було близько $ 2 млн інвестицій, тобто за результатами року вийдемо на $ 24 млн. Якщо розпочнемо новий проект, це буде близько $ 35 млн.

– Розкажіть докладніше про новий проект, де буде розміщений, чим відрізнятиметься від попередніх?

– Найближчим часом ми маємо намір розпочати новий проект більш ніж на 70 тис. кв. м. у центрі Києва, там буде житлова частина та комерційні площі.

– Не так давно з’явилась інформація про продаж вашим батьком Нвер Мхітаряном “Укрбудінвестбанку”. З чим пов’язане таке рішення?

– Насправді, продаж відбувся вже давно. Мій батько поїхав в Дубаї, відповідно, він припинив свою діяльність в Україні . Якщо у нього були непотрібні активи, він їх продаваув, в тому числі, ЖЕКи, банк, а  компанію “Познякижилбуд” передав мені. Це все тривало майже два останні роки.

– Будівництво – це фактично ваш сімейний бізнес. У 1996 році ваш батько, Нвер, заснував “Познякижилбуд”, в 2011-му ви стали засновником Taryan Group. Як складаються ваші стосунки з батьком у ділових питаннях?

– У мене чудові стосунки з батьком. У ділових питаннях у нього своє бачення, у мене – своє. Це завжди цікаво, це дискусія. Він людина з великим досвідом, розумінням різних ринків, з ним завжди цікаво подискутувати. Зараз він мені багато розповідає про ринок  у Дубаї, яка там купівельна спроможність.

– Яким проектом ваш батько займається в Дубаї?

– Він будує готель Kempinski на Пальме. Апартаменти вже готові, зараз він повним ходом будує готель.

– У нього ще залишилися якісь активи в Україні?

– У нього залишились деякі активи, своя команда, яка займаються безпосередньо його справами в Україні. Але якщо говорити саме про ПЖБ, то на сьогоднішній день це моя компанія.

– Як часто він буває в Україні?

–  Зараз майже не буває.

– Повертатися в Україну не планує?

– Скоріше ні, аніж так. Він зараз повністю занурений в роботу над проектом. Ще знадобиться час, щоб його закінчити, запустити. Ну і, власне кажучи, його тут ніщо не тримає.

– В тому числі, політичний інтерес?

– Так.

– А ви в політику не збираєтесь?

– Я – ні. Не цікаво.

– Зараз в Україні намагаються провести житлово-комунальну реформу зі створення ОСББ. Однак багато хто відзначає, що процес йде дуже повільно, на ринку – дуже мало компаній, немає конкуренції. Чи плануєте ви створити таку фірму, як мінімум, для управління власними ЖК?

– Ми робимо керуючу компанію для нових будинків, які зараз створюємо, і будемо обов’язково цим займатися. Але це не буде звичайна експлуатаційна організація, вона буде пропонувати людям,більш зручні, інноваційні рішення. Наприклад, ми хочемо зробити так, щоб жителі, які мають в телефоні певну програму, могли брати участь у онлайн-нараді та швидко вирішувати побутові питання. Причому тим, хто може платити більше, мибудемо надавати більше послуг з сервісу, ті, хто не хоче, будуть платити менше. У людей буде вибір.

-І все ж, на вашу думку, чому процес створення приватних експлуатаційних організацій в країні йде так повільно?

– Тому, що це не прибутково. Ось ти хочеш зробити якісно, найняти хороший персонал, але робиш розрахунки і розумієш: люди за це не заплатять. Зрозуміло, за воду, світло, газ все заплатять, але за обслуговування люди не хочуть платити. Усі вимагають сервісу, якості, але платити за це готові далеко не всі. У підсумку – багато головного болю та жодного прибутку. Однак нам доведеться створювати експлуатаційну організацію в зв’язку з об’єднанням брендів.

Зараз наша позиція на ринку наступна: ми будуємо не тільки якісний будинок, але і якісне життя. А для цього нам потрібна сервісна компанія.

– Яка ваша оцінка ситуації на ринку житлової нерухомості. Як “Познякижилбуд” вибудовує свою стратегію в умовах кризи?

Відповідь: Зараз ми переживаємо “кризу грошей” – вони потрібні і інвесторам, і девелоперам. Але, незважаючи на складну економічну ситуацію, багато великих компаній будують житло. Йде більш серйозний підхід до передпроектної роботи. Проводяться багато тендерів на  послуги, ми стали уважніше і набагато професійніше дивитися на кожну деталь, щоб і “вовки були ситі – і вівці були цілі”.

Однак в цілому ситуація залишається складною. Взагалі-то вона така з 2008 року, а з подіями 2013 року ситуація   ще більше ускладнилаь. В рази знизився купівельний попит, при цьому  не зменшилась пропозиція. Зараз на ринку п’ять серйозних гравців, які планують великі обсяги будівництва. Тому конкуренція стала дуже серйозною. Усі намагаються створювати  будинки, які були б більш ефективними з точки зору площі, оздоблення та сервісу. Але, я б не сказав, що кризу потрібно перечікувати. Потрібно сприймати реальність такою, як вона є. У цій реальності можна працювати, і можна навіть заробляти.

– За вашими словами, зараз найбільша проблема у забудовників – гроші. Тобто, з землею зараз проблем немає?

– Будівельний ринок України проходив  крізь три етапи кризи. На першому, років 15 назад, не було фахівців: інженерів, проектантів, будівельників, управлінців. Був лише купівельний попит, землі – скільки хочеш, але фахівців не було. На другому етапі, в 2005-2010 рр., була криза “дозвільної документації”. Потрібно було обійти купу кабінетів, щоб отримати підписи у дозволах на будівництво. А ось з 2010 року головною проблемою стали гроші. Питання, де знайти кошти, наприклад, щоб почати будівництво, а потім його завершити, залишається актуальним і для девелоперів, і для покупців.

-Які компанії є основними постачальниками будматеріалів для “ПЖБ”? Чи задовольняє потреби компанії продукція українських виробників?

– Основні постачальники будівельних матеріалів “Познякижилбуд” – це лідери українського ринку: бетон ми беремо у ЗБК ім. Ковальської, керамічні блоки та цеглу – у “Слобожанській кераміки”, арматуру – у “Метінвест-СМЦ” та “Парк Плюс”, кабельно-провідникову продукцію у компанії “Карат”. Українська продукція зараз якісна, можна впевнено сказати, що вона не поступається закордонній. Крім того, працювати з українськими виробниками простіше і швидше, ніж з імпортними.

На всіх етапах ми використовуємо вітчизняні матеріали: будівельна частина, оздоблювальні матеріали. Внутрішні інженерні мережі приблизно на 80% складаються з українських матеріалів. Ми не беремо місцеве, лише утих випадках, коли немає подібного виробництва в країні, або коли якість європейського – на порядок вище, або потрібні складні конструкційні рішення. Такими винятками є, наприклад, ліфти, вікна, сантехнічні труби.

– Всі ваші проекти реалізуються в Києві?

– У нас є житловий комплекс у Донецьку, який ми побудували ще до війни в середині нульових. Також були проекти в Росії – в Сургуті та Тюмені. Однак зараз ми робимо проекти тільки у Києві.

– А передмістя столиці вам не цікаве? Зараз там активно розвивається будівництво, а ціна на землю набагато нижча, аніж у Києві.

-Сьогодні при однакових витратах часових і людських ресурсів, будувати в Києві вигідніше, ніж у передмісті. Я не виключаю, що через певний час така ж ситуація буде і під Києвом. Ми до цього неминуче підійдемо – будувати не у Києві, а за межею міста. Але тільки тоді, коли в столиці вже не буде землі, або буде дуже складно її отримати.

– А як щодо інших міст?

– В інших містах ми поки теж не бачимо сенсу будувати. Знову ж таки, при однакових часових і людських витратах можна організуватите ж саме у Києві. Тут ціна об’єкта буде вищою, аніж, наприклад, в Одесі, чи Львові.

-Чи плануєте виходити на ринок інших країн з пропозицією своїх послуг?

– Плани такі, звичайно, є. “Познякижилбуд”, як генпідрядна організація, може виконувати роботи в інших країнах. Taryan, як інвестиційно-девелоперська компанія, теж розглядає різні країни, в тому числі за океаном. Але потрібно йти на цей крок тільки тоді, коли є дійсно цікавий проект. Це дуже непросто – організувати команду в іншій країні. Потрібно займатися цим грунтовно. Пару ідей і проектів у нас є: це буде або Дубай, або Майямі, можливо, Сінгапур.

– А як щодо європейських країн?

– Європа нам менш цікава. Вона більш консервативна і у застосуванні інноваційних рішень, і у будівництві.

– Ви плануєте зайнятись будівництвом об’єктів комерційної нерухомості, наприклад, ТРЦ, готелів?

– Торгові центри – це цікаво, а ось готелі та офіси зараз нерентабельні. Але ми все ж більше спеціалізуємося на житловій нерухомості. По-суті, Tsarsky – новий для нас проект, в якому лайфстал-клуб і офісні площі. У найближчій перспективі ми не плануємо проекти у комерційній нерухомості. Зараз можна будувати торгові центри, проте потрібно бути готовим до того, що  такі об’єкти будуть окупатися значно довше. Квартири будувати вигідно – побудував-продав, цикл триває три роки.

– Taryan реалізує проекти лише бізнес-класу. Проекти в низькобюджетному сегменті вам не цікаві?

– На сьогоднішній день ми будуємо об’єкти в сегменті бізнес-преміум. Будинки економ-класу будувати поки не плануємо. Однак якщо ми побачимо більше потенційних споживачів на бюджетний сегмент, то будемо будувати і для них. У будь-якому випадку це не будуть похмурі  проекти, я вважаю, що економія можлива лише за рахунок зменшення площ. Але при цьому ми хочемо, щоб людина, яка заходить в будинку, розумів, що життя у нього якісне, тому в будь-якому випадку там буде вся необхідна інфраструктура. Не можна зменшувати квартири до нескінченності і перетворювати їх в умовні “хрущовки” в низькобюджетному сегменті.

– Які, на вашу думку, будівельні норми і закони в Україні вимагають змін в першу чергу?

-Якщо говорити про українські нормах і ДБН, питань багато. Часом складається враження, що деякі норми пишуться для того, щоб можна було порушувати правила. У нас досі діють старі норми розрахунку споживання води на людину, або, наприклад, досі є норма, згідно з якою потрібно обладнати майданчик для вибивання килимів біля житлового будинку. Багато ДБН не враховують сучасні матеріали, сучасні норми освітленості приміщень, так звану “інсоляцію”. Я дивлюся багато цікавих проектів в Дубаї, в Майамі, і міркую, як наблизити наші будинки до ідеалу. Але багато чого  у нас просто не можна застосовувати, навіть якщо зробити по ДБН будинок “експериментальним”, усюди потрібно відступати від ДБН. Я б запропонував взяти британські норми і адаптувати їх під українські реалії. Так робили багато країн, і після цього з’явилося багато цікавих проектів.

– Багато забудовників скаржаться, що процедура відведення землі дуже довга і може займати більше двох років. Чи виникають у вас з цим проблеми?

– Звичайно, виникають, і часто. Але зазначу, що в багатьох країнах і містах подібні ситуації – доволі поширена практика. В Європі процес взагалі може  тягнутися роками. У тих країнах, де зараз активна фаза будівництва, формальні процедури проходять дуже швидко. Там спочатку дають норми, щоправда, британські, і ти вже точно знаєш, який об’єкт побудуєш – його поверховість, площа, призначення. Мережі тобі підводять. Твоя задача, щоб архітектор показав талант, намалював красивий будинок. І можна починати будувати.

– Існує думка, що причиною незаконного будівництва є саме довга дозвільна процедура. В результаті забудовник не хоче чекати і починає роботи …

– У минулому була така практика, років 5-10 тому багато хто починав будівництво без дозволів. Але зараз, коли все стало більш цивілізовано, компанії з репутацією так не роблять. Вони не хочуть, щоб до початку будівництва у них не вистачало якихось документів, і до них могли пред’явити якісь  претензії щодо законності, таким-чином, вони хочуть захиститися від зазіхань з боку різних органів. Хоча є компанії з досить великими обсягами, у яких велика частина будівництва ведеться без дозволів.

– Будівельні компанії відзначають непрозорий механізм сплати пайових внесків на розвиток інфраструктури і взагалі необгрунтованість цього податку. Що ви думаєте з цього приводу?

– Коли забудовник оплачує пайову участь, місто мусить в подальшому облаштувати за ці гроші необхідну інфраструктуру. Однак деякі компанії вважають за краще самі виконувати такі роботи, а влада  потім звільняє їх від сплати пайових внесків. У нас саме такий випадок. У наших проектах все повинно бути побудовано якісно – краще, ніж стандарт і краще, ніж  може зробити місто.

Однак питання в тому, чи потрібен цей податок  взагалі. Економічна ситуація складна, не можна сказати, що будівельники зараз відчувають себе комфортно, а оскільки з будівельним бізнесом пов’язане багато інших сфер, скасування пайової участі могла б дати позитивний ефект для економіки.

– У Києві дуже багато недобудов. Нещодавно Генпрокуратура затримала самого одіозного забудовника Києва Анатолія Войцеховського. Тисячі сімей вклали гроші в його проекти та залишились без квартир. За яких умов ви б погодилися добудувати чийсь будинок?

– Недобудов реально багато. Ось у нас навіть біля Tsarsky є недобуд “Київвисотбуду”, квартири там були продані, кажуть, кілька разів. Але забудовнику дуже складно знайти фінансовий інтерес у такій діяльності – добудовувати чийсь будинок. Частіше а все це несе збитки для компаній, причому дуже серйозні. Якщо в об’єкті вже продані квартири, то компаніям немає сенсу їх добудовувати. Добудовувати можна тільки в тому випадку, якщо місто, наприклад, дасть на додачу ще земельну ділянку. Місто має чимось мотивувати забудовників, які допомагають йому вирішити проблему обдурених інвесторів.

– Яким будкомпаніям сьогодні люди можуть довіряти?

– Якщо говорити про серйозні, стабільні компанії з історією, які побудували вже не один будинок і ще не один побудують тане брати до уваги “компанії-одноденки”, у яких зараз споруджується максимум один об’єкт, то їм, думаю, можна довіряти. Небезпека може виникнути з невідомими, або маловідомими компаніями, що виникли протягом останніх двох-трьох років, або з тими, хто демпінгує.

Перед тим, як купувати квартиру, потрібно підняти історію останніх реалізованих об’єктів компанії, дізнатися, чи були з ними складності. Останній проект найбільше говорить про нинішню ситуацію в компанії. Бажано також, щоб це була велика компанія, а її власник – публічна особа, яка дорожить своєю репутацією.

-Майже кожному забудовнику у Києві доводиться мати справу з незадоволеною громадськістю, яка блокує будівництво. Як Ви вирішуєте такі питання?

-На мою думку, якщо у забудовника виникають подібні проблеми, він повинен домовлятися. У такій ситуації кожна зі сторін може або піти на поступки, або зловживати своїм становищем. У нашій компанії довга історія,  у цьому році нам вже 20, і періодично такі моменти виникають. Бували випадки, коли люди приходили з конкретною метою заробити, розуміючи, що якщо об’єкт збирається будувати солідна компанія, то у неї є гроші. Були випадки з професійними шахраями, для яких подібні справи визначають їх рід діяльності.

Але буває і зворотне, – коли зловживають будівельники. Наприклад, коли будівництво потрапляє на якісь реально цінні речі людей: гараж, дитячий майданчик, озеро, парк, або ж будівництво починається без дозволу. У будь-якому випадку, якщо люди жили задовго до того, як в цьому районі з’явиться твій майбутній об’єкт, з ними потрібно рахуватися. Треба зустрічатися, розмовляти, переконувати і намагатися зробити так, щоб, в результаті, всім було комфортно.