Кабінет Артура Мхитаряна більш нагадує управлінський пульт космічного корабля, ніж робоче місце підприємця. Простора зала, якою можна пересуватися на гіроборді, великий акваріум з рибками, яких можна розглядати годинами, ваза з батончиками Milky Way, які він любить… Все чітко продумано і створено для комфорту мешканця цього кабінету. Такий підхід Артур Мхитарян переносить і на проекти, які будує. “Ми хочемо, щоб люди, які купують у нас квартири, відчували себе максимально комфортно”, — говорить він. В інтерв’ю БІЗНЕСу підприємець розповів про бачення майбутнього ринку нерухомості, нові проекти і свої мрії.

— Як у вас виникла ідея побудувати свій, окремий від батьківського бізнес? Як проходило його становлення? Які з періодів були для вас важливими?

 — Під час навчання в Маямі у NOVA Southeastern University на програмі Executive MBA я отримав багато нових знань у сфері нерухомості. Відвідував фітнес-клуби, ресторани, пляжі. Я хотів створити місце, яке об’єднало б різні способи життя, сервіси, концепції, які були в Маямі. Там у мене народилася ідея створити в Києві lifestyle-курорт TSARSKY. Я тоді працював в компанії “Позняки-жилбуд”, яка спеціалізувалася виключно на житловій нерухомості. Тому для реалізації своїх ідей вирішив створити власну девелоперську компанію TARYAN Group.

Створення TSARSKY стало для мене викликом. Кожний сантиметр відрізнявся один від одного, тому в процесі роботи над проектом ми з командою шукали ідеї по всьому світу. Ми планували все до дрібниць: які ідеї впровадимо, як будуватимемо, щоб образ життя гостей був схожий з тим, що є у Маямі, вигадували, як це удосконалити і застосувати в Києві.

Над проектом ми працювали кілька років, і все краще й інноваційне, що можна було побачити в різних куточках світу, об’єднали під дахом TSARSKY.

Артур Мхитарян,
35 років
Засновник TARYAN Group. 
Компанію було створено 2011 р. Першим проектом TARYAN Group став lifestyle-комплекс TSARSKY. У грудні 2015 р. до складу групи увійшла будівельна компанія “Позняки-жилбуд”, яка взяла на себе функції генерального підрядника. Влітку 2016 р. TARYAN завершила проект Royal Tower з першим в Україні повноцінним парком на даху будинку. Торік компанія закінчила будівництво Jack House — будинку з першим клубом відпочинку та розваг на даху. Зараз TARYAN активно будує свій флагманський проект — вежі майбутнього Taryan Towers

 — Ви розглядали для себе інші напрямки бізнесу? Чи бачили себе виключно у сфері нерухомості?

 — Я не бачу себе в іншому місці, мені подобається те, чим я займаюся. Я люблю цю справу, і у мене добре виходить її робити. Це був мій свідомий вибір — вчитися в Київському інженерно-будівельному інституті, займатися будівництвом.

Але своїй дитині я б рекомендував більше займатися новими технологіями й IT. Щоб створювати продукт, який можна буде використовувати по всьому світу. Адже навіть якщо ми побудуємо будинок і він буде кращим у світі, його побачать лише жителі України та її гості.

Нерухомість — річ мало мобільна. Можливо, за сотні років з’являться літаючі будинки, які, як дрони, можна буде пересувати у будь-якому напрямку. Але поки цього немає.

Навіть якщо говорити про будівництво в різних країнах, то скрізь є свої нюанси з дозвільною документацією, складності реалізації хорошого продукту, того ж житлового або спортивно-оздоровчого комплексу. В кожній країні це нова складна історія. А якщо у тебе продукт, який ти можеш створювати в одному місці, а вживати його можуть всі, у тебе набагато більше покупців, грошей та можливостей отримати визнання.

— Вам не вистачає масштабності в рамках України?

 — Можна сказати і так.

— Ви вивчали інші ринки?

 — Так, вивчав і продовжую вивчати. Нам цікаві інші ринки. Зараз розглядаємо кілька пропозицій для найближчого розвитку.

— Схід чи Захід?

 — Не можу сказати. Зараз ми вивчаємо кілька ринків, не знаю, на якому зупиниться наш вибір, але інтерес у нас є. Однак це не означає, що ми збираємося зупинити нашу діяльність в Україні. Це мій дім. Я вважаю себе киянином. Ми будували, будуємо і будуватимемо в Україні.

— Ви обрали для себе концептуальну нішу. З чим це було пов’язано і чи зараз є попит на таку нерухомість?

 — Вперше розуміння того, що київська житлова нерухомість недостатньо хороша, прийшло, коли я жив у Маямі. Я зрозумів, що твоє житло не обмежується стінами квартири. Раніше у нас як було заведено? Наприклад, в тебе є квартира на 15-му поверсі — це твоя фортеця, інше тебе не цікавить. Парадні, місця громадського користування не надто хвилювали будівельників. А в Маямі ти можеш сходити в ресторан, spa, басейн, піднятися на терасу на даху. І все це в твоєму будинку.

От як ми раніше ставилися до комерційної нерухомості? Будували перші поверхи і виставляли їх на продаж: хто дорожче придбає або візьме в оренду, тому ми ці приміщення віддаємо. Хтось відкривав банк, хтось — аптеку. Ми не підходили до комерційної нерухомості концептуально, не планували, які сервіси можна забезпечити, щоб люди відчували себе комфортно.

Зараз у нас інший підхід. Наші приміщення ми розглядаємо не лише як бізнес, а й як можливість для надання сервісу. Ми хочемо, щоб люди, які купують у нас квартири, почувалися максимально комфортно. Я на собі відчув, наскільки приємно мати хороший сервіс, не виходячи з дому. Всім нашим покупцям подобається наша концепція комерційної нерухомості, вони розуміють, що все робиться для них і для поліпшення їхнього способу життя.

— Були якісь складні періоди в розвитку бізнесу?

 — Найскладніше з того, що я пам’ятаю, — фінансова криза 2008- 2009 рр. Ціни на нерухомість росли і досягали $5-6 тис. за 1 кв. м. Я обіймав посаду президента “Позняки-жилбуду”, все налаштував і думав, що от-от почну багато заробляти… Якщо розглядати портфель наших проектів, то 2007 р. він був величезний — такого ще ніколи не було. Наш прибуток мав за три-чотири роки перевищити $1 млрд. Але виникла криза, і, замість того щоб заробляти серйозні гроші, ми думали, як виконати зобов’язання. Це був досить неприємний епізод в житті.

Після виконання всіх завдань зі стабілізації роботи компанії я зрозумів, що криза — це надовго, на ринку нерухомості стагнація, і цей час треба витрачати з користю.

Я давно хотів отримати ступінь MBA, але не вважав раціональним залишати справи і їхати кудись вчитися. А тут випала така нагода. Тож ніхто не знає, де знайде, де втратить. Після кризи я був розчарований. Поїздка на навчання до США зміцнила мене як фахівця. І зараз TARYAN будує зовсім інші будинки.

— Охарактеризуйте нинішній етап розвитку компанії.

 — Ми вважаємо своєю місією будівництво супердому міжнародного рівня в рамках Києва. Це досить складно — створити такий будинок, який підходив би за всіма критеріями і вимогами і був на рівні самих трендових світових міст.

Чому я називаю це місією? Тому, що якщо ще 10-15 років тому ми б говорили, що обрали своєю місією зробити новий, кращий продукт, це було б не такою проблемою, як зараз. До фінансової кризи ринок так швидко зростав, що деякі помилки пробачалися. Якщо ми планували, що собівартість 1 кв. м буде $1000 і помилилися до $1500, то це не було проблемою, тому що за місяць загальна середня вартість підвищувалася. Твій заробіток все одно зберігався.

А наразі ситуація на ринку нерухомості в сенсі прибутковості зовсім інша. Зараз в нас будівельний бум, але дохід девелоперська або будівельна компанія отримує все менший і менший. Щоб звести будинок світового рівня, ми маємо бути бездоганними в усьому. Ми відточуємо нашу майстерність в усіх напрямках. Це складне завдання, але принадність у тому, що кожного разу ми ставимо собі все вищу планку, прагнемо, щоб кожен в команді робив свою роботу максимально ефективно і результативно.

Наша мета — збудувати такий будинок, який у майбутньому змінить загальний підхід до будівництва та стане новою архітектурною пам’яткою країни.

— Ідеться про конкретний будинок?

 — Так, я кажу про Taryan Towers.

— Коли планується завершення проекту?

 — До кінця наступного року буде завершено першу секцію, за рік — другу, ще за рік — третю. Але тільки-но перша буде готова, в ній можна буде жити, все буде під’єднано і запущено.

— Ви згадали про зниження прибутковості. Якою вона є зараз?

 — Якщо до 2009 р. квартири в будинку в центрі Києва в середньому продавалися по $6 тис. за 1 кв. м, а собівартість становила $1,5-2 тис., то чистий прибуток складав $4 тис. Зараз якщо залишиться $1 тис. чистого прибутку — це вже великий успіх.

“Зараз ми вивчаємо кілька ринків, не знаю, на якому зупиниться наш вибір, але інтерес у нас є”

— З чим, на вашу думку, пов’язаний будівельний бум, який ми бачимо? І чи може він закінчитися “мильною бульбашкою”, як пророкують багато експертів?

 — Я не думаю, що так станеться. Давайте розберемо, що таке “бульбашка” на ринку нерухомості — це наявність ажіотажного попиту, що супроводжується несправедливо завищеною ціною і викликає подальше зростання попиту. У якийсь момент, коли попит знижується, ціна різко починає падати.

У нас зараз інша ситуація. Ми бачимо ажіотажну пропозицію і стабільний попит. Якщо економічна ситуація буде поліпшуватися — ціни зростатимуть, якщо погіршуватиметься і не буде позитивних тенденцій для зростання цін, попит скоротиться — девелопери і забудовники просто менше будуватимуть. Ажіотаж спаде сам собою. Так, у певний момент ціна може почати знижуватися, поки частина гравців не підуть з ринку і не залишаться лише найсильніші, які зможуть конкурувати і пропозиція яких буде мати попит.

Зараз будується дуже багато житла економ-класу, не дуже якісного житла, де конкуренція зберігається лише за рахунок ціни. А якщо була б конкуренція не за кількістю, а за якістю, це було б краще для міста, для киян.

— Скільки Україні, зокрема Києву, потрібно часу, щоб змінити статус міста “хрущовок” на статус міста якісного концептуального житла? Чи можливо це взагалі?

 — Якщо розглядати Україну в цілому, то це тривалий процес. А от Київ, як столиця, може вирватися вперед і розвиватися самостійно.

У світі зараз існує конкуренція міст, а не країн. Київ цілком може брати участь в цій конкуренції. Щоб це відбулося, потрібні і бажання влади, і повноваження забудовників. Якщо ці два фактори збігаються, утворяться можливості для появи сучасних будівель. Для розвитку потрібне розуміння того, що ми прагнемо зробити з Києва: умовно, Дубай, Сінгапур або Лондон?

Я кажу про бажання і можливості, адже зараз законодавство України не підходить для концептуального розвитку будівництва. Нам доводиться сильно старатися, щоб вписатися в нинішні правила норми. База нормативів має допомагати, а зараз вона, навпаки, створює перешкоди. Тільки-но наша країна змінить законодавство з радянського на сучасне, як у Великобританії, ОАЕ, тоді й радянські будівлі, й “хрущовки” буде замінено концептуальним житлом.

— Що може вплинути на внесення змін у нормативи? Як ви впливаєте на законодавчу складову?

 — Я є членом Союзу українських підприємців, і зараз ми розробляємо низку поправок, які відповідають міжнародним нормам і стандартам. Це не швидкий процес, але було б добре, якби наші законодавці прийняли їх.

— Що потрібно впровадити в Україні?

 — Треба переглянути норми ДБН, поверховості, інсоляції, які в згаданих країнах все ж досконаліші, ніж старі радянські.

— Який він, проект вашої мрії?

 — Колись моєю мрією був TSARSKY, я її реалізував. Тепер це Taryan Towers. Це такі проекти, де розумієш, що це реально складно, але можливо. Якщо говорити про ідеал, в майбутньому я б хотів створити будинок, який залишиться у віках, в історії, на кшталт піраміди Хеопса або хоча б Бурдж-Халіфа в Дубаї.

— Які інновації в майбутньому очікувати в будівництві?

 — Гадаю, що крім основних приміщень в будинку, таких як кухня, спальня, вітальня, з’явиться кімната віртуальної або доповненої реальності. Куди приходиш, одягаєш прилади й потрапляєш в те місце, в яке хочеш. Це як у фільмі “Валер’ян і місто тисячі планет” Люка Бессона. Там показується, як пара приїжджає на безлюдний острів, а потім він натискає кнопку, знімає окуляри, виходить зі звичайної маленької кімнати і йде займатися своїми справами. Я вважаю, що життя буде рухатися в бік віртуальної реальності.

— Де ви черпаєте ідеї, крім переймання досвіду, запозичень?

 — Скрізь! Упевнений, якщо ти налаштований на те, щоб знайти щось нове, цікаве, ти полюєш за інноваціями і неминуче їх знайдеш. Якщо ти йдеш і не думаєш про це — ти проходиш, не помічаючи нічого цікавого.

— Ви сказали, що відчуваєте себе українцем. А чи не виникало у вас бажання виїхати з України і будувати бізнес в іншій країні?

 — Бажання виїхати не було, але бажання мати бізнес в іншій країні є, я цим займаюся. Жити я планую тут. Мені подобається Україна, мені подобається Київ, мені подобаються люди, які тут живуть. Мені тут комфортно.

— Яким ви бачите свій бізнес років за п’ять?

 — Я бачу, що у нас вже реалізовано два нових проекти. Перший — це Taryan Towers, який ми зараз будуємо, а другий — ще один преміальний комплекс. На той час буде розуміння, що нішеві продукти краще нашої компанії навряд чи хтось робить і безглуздо боротися з нами за цей сегмент. Я не займаюся будівництвом економ-будинків, я не знаю, як це робити добре, але добре знаю, як побудувати преміальний продукт.

— Розкажіть більше про новий проект.

 — Можу лише сказати, що найближчим часом у центрі міста ми плануємо почати будівництво сучасного багатоповерхового будинку. Ще не готовий розкривати деталі.

— Коли плануєте його здати?

 — Років за три.

— Чи розглядаєте варіанти будівництва преміального житла в регіонах?

 — Бажання є, але це вимагатиме занадто багато ресурсів — людських, часових. Ресурсів витратимо більше, а доходів отримаємо менше.

— Яка заповненість житла в тих об’єктах, які ви вже здали?

 — Відсотків на 70% у Royal Tower і Jack House, вони активно заповнюються, йдуть ремонти. В цілому, по Києву нові будинки, в кращому випадку, заселені на 50-60%. Наші об’єкти знакові, з “фішками” всередині будинку, тому багато людей хочуть в них жити. Навіть ті, хто вклав гроші в наше житло заради інвестицій, не плануючи жити у нас, швидко роблять ремонт і здають в оренду. Якщо говорити про продажі, то в Royal Tower залишилося всього кілька вільних квартир, а в Jack House — близько 15%.

— Споживчий попит в нашій країні все ще досить низький, доходи населення не зростають, а преміальні проекти затребувані. Як так?

 — Житла економ-класу на ринку 80%, а преміального — 20%, тому на нього знаходиться свій покупець.

 “Найближчим часом в центрі міста плануємо розпочати будівництво сучасного багатоповерхового будинку”

 — Один з нових для України трендів — будівництво житла “під ключ”, з ремонтом, технікою. Ви розглядаєте такий варіант?

 — Так, розглядаємо. Ми вже робили кілька таких квартир. Але у нас поки немає твердої впевненості, що це саме те, чого хочуть люди. Ми активно вивчаємо це питання і пропонуємо нашим споживачам різні варіанти, щоб зрозуміти, чого вони хочуть більше, які опції їм необхідні. Гадаю, до кінця року ми будемо розуміти загальну картину, і в Taryan Towers будемо пропонувати те, що матиме попит.

— У скільки ви оцінюєте свою компанію зараз?

 — Ще рано давати оцінки — треба працювати.

— Ви готові впустити у свій бізнес інвесторів?

 — Звичайно.

— Якою ви бачите Україну через п’ять років?

 — Я б хотівбачити Україну квітучою і багатою країною, де буде поліпшуватися економічна ситуація, буде більше інвестицій і пануватиме сила закону. Гадаю, ми до цього йдемо — до верховенства закону.

— Хто і що вас надихає?

 — Мене надихає, коли до мене підходять незнайомі люди і кажуть: ви робите класні продукти. Це вселяє впевненість, ентузіазм, розуміння, що ми на правильному шляху.

Дивiться вiдео-тези Артура Мхитаряна для «Бiзнесу»: